서울에서 원룸 계약 트러블슈팅

지난 글에 자취를 한다고 글을 작성했습니다. 사실 지금 계약금만 넣고 이번 주 토요일 11일에 입주합니다.

자취방을 구하면서 있었던 일을 나중에 까먹지 않기 위해 이번 글을 작성합니다. (다음 자취 때 반드시 근생은 안 된다) 때는 바야흐로 7월 4일(토), 그냥 부모님과 편하게 방을 보러 갔습니다. 이때는 단순히 한번 보고 나중에 정하자라는 생각이었습니다.

도착하고 공인중개사분을 만나고 제 조건에 대해서 꼼꼼히 검토해주시더라고요. 비용은 1000/50 생각한다고 말하고 깔끔, 크기, 금액 이렇게 3가지 우선순위를 정해달라고 하셨습니다.

저는 금액 > 깔끔 > 크기로, 솔직히 크기는 별로 중요하지 않았습니다. 그렇게 약 5개의 매물을 실제로 보면서 돌아다녔습니다.

돌아다니면서 50~57 이 정도 금액을 보다가 순간 43의 매물을 보고 혹하더라고요. 비용은 최고지만 실제로 가보니까 뭔가 음산한 분위기에 복도에 퀘퀘한 냄새, 약간 오래된 노래방 냄새가 났습니다.

그 뒤 마지막 집을 봤는데 바로 앞의 퀘퀘한 집보다 서향이지만 창문 앞이 뚫려 있고(다른 곳은 빌라가 붙어있어서 창문 바로 앞에 건물이 많아요) 조금 좁지만 옵션들이 새것이라서 눈이 확 돌아버렸습니다. (역도 걸어서 4분 거리, 개꿀!)

그래서 부동산에 와서 바로 등기부등본 보고 계약금을 입금했습니다. 예상했던 비용보다는 비싼 500/55지만 위치가 좋아서 ‘좋구나’ 이렇게 생각하고 집에 도착했습니다.

문제 발생

문제는 집에 돌아온 뒤에 발생했습니다. 공인중개사분이 다음 예약이 있다 하고 다른 분에게 계약 마무리를 맡기고 예약 손님을 맞이하러 갔습니다. 그래서 저는 나중에 중개 수수료 알려준다 해서 집으로 돌아갔죠.

어? 중개비 45만원?!!??!

뭔가 싸함이 느껴졌습니다. 아무리 비싸다고 해도 45만 원이라고요? 이게 맞나? 그래서 어떻게 계산했는지 보고 싶은데 계약서도 아직 집주인이 작성을 못해서 가지고 오지 않았습니다. 제미나이와 짱구를 돌려본 결과 계약 도중 얼핏 들었던 근린생활??? 이게 문제임을 파악했습니다.

근린생활시설(근생)

근생이 뭔데? 이게 왜? 이렇게 생각했고, 제미나이에게 물어본 결과 근생은 원래 동네 상가입니다. 건물을 지을 때 전체를 다 ‘주택’으로 지으려면 나라에서 요구하는 주차장 공간을 넓게 확보해야 하고, 지을 수 있는 층수 제한도 깐깐합니다.

그래서 저층은 주택으로, 고층은 주차장 기준이 널널한 ‘상가(근생)’로 허가를 받아 건물을 높게 올린 다음, 상가 내부를 몰래 원룸처럼 개조(주방, 바닥 난방 설치)해서 주거용으로 임대를 놓는 것입니다.

그래서 주택이라면 20만 원대인 중개수수료가, 서류상 상가라는 이유로 최고 요율인 0.9%가 적용되어 무려 45만 원이 청구된 것입니다!

가만히 내고 있기엔 너무 억울해서 중개사님께 정중하게 조율을 요청했습니다.

“사전에 근생으로 인해 수수료율이 달라진다는 고지를 받지 못했고, 100% 실거주 목적이니 주택 요율을 감안해 달라.”

다행히 협상이 잘 통해서, 현금 결제 조건으로 30만 원에 합의를 봤습니다. 처음엔 당황했지만 정당하게 요구해서 15만 원을 세이브했습니다! (이거 못했으면 아직도 잠도 못 잤을 듯)

다만 여기서 이 정도로 끝났으면 다행이지만, 근생의 또 다른 문제가 있었습니다.

월세 세액공제 안됨

월세살이의 유일한 빛이라는 ‘월세 세액공제(최대 17% 환급)’를 근생 건물에서는 전혀 받을 수 없다는 사실을, 나중에 제미나이를 통해서 알게 됐습니다.

솔직히 이런 건 공인중개사가 말해줘야 하는 거 아닌가? 그러려고 내 돈 30만 원을 냈는데 이런 것도 안 알려줬다. (앞에서는 아무 말도 못하고 리뷰 좋게 써버림… 다시는 여기 안 가야지)

손해 비용

1단계: 일반 주택이었다면 받았을 혜택 (세액공제)

• 계산: 1년 치 월세 540만 원(관리비 10만 원 제외) × 17% (세액공제율)
• 결과: 연말정산 시 약 91만 8천 원을 세금에서 직접 돌려받음

2단계: 지금 계약한 근생에서 받을 혜택 (현금영수증 소득공제)

• 계산: (1년 치 월세 540만 원 × 30% 소득공제율) × 16.5% (본인 소득세율 가정)
• 결과: 연말정산 시 약 26만 7천 원 정도의 세금 절감 효과 발생

3단계: 최종 세금 손해액 산출 (1단계 - 2단계)

• 계산: 91만 8천 원 - 26만 7천 원
• 결과: 1년에 약 65만 원의 세금 혜택을 손해 봄 (한 달에 약 5만 4천 원꼴)

그렇다. 나는 결국 실질 월세 60만 원짜리 원룸에 살게 된 것이다…

그나마 다행인 건 원룸 계약이 1년이라서 1년만 손해를 보면 된다. 보증금 500을 안 썼으니 이 돈으로 월 5만 원을 벌어야 한다.

그리고 실제로 계약금을 내고 복비를 내고 나니 자취 비용이 실감나게 됐다.

앞으로 긴축재정 돌입이다. 파스타만 먹고 살아볼 예정입니다.

• 침대, 전자레인지, 커튼 등등은 언제 사지?

1년 뒤 다시 이 글을 볼 수 있도록…